Alerta de una posible burbuja inmobiliaria en Alemania

 nadie se le escapa que hace tiempo que los precios de la vivienda, tanto de alquiler -con mucha tradición en Alemania – como de compra, están subiendo sin parar en este país. En concreto, el Bundesbank da datos de la asesora BulwienGesa, según la cual los precios de la vivienda subieron en 2012 un 5,3% de media respecto al año pasado en 125 ciudades del país, y en siete de ellas, incluso, un 7,1%. La revista alemana Focus ofrece cifras más contundentes, según las cuales los pisos se han encarecido en Berlín un 73% desde 2007. No es de extrañar entonces que algunos expertos alerten de “tendencias especulativas” en el sector.

 

El Bundesbank, sin embargo, negó la semana pasada algo que varios expertos hace tiempo que advierten: la existencia de una burbuja inmobiliaria en Alemania . En concreto, el directivo de la institución Andreas Dombret aseguró a la revista Wirtschaftswoche que “no se puede hablar de burbuja , aunque existan indicios de un interés exagerado por algunas zonas de varias grandes ciudades de Alemania “. Pero añadió: “Esto no es razón para desatar el pánico”, ni hay que temer por la estabilidad de los precios. Señaló, además, que para poder hablar de burbuja se tiene que dar un aumento anormal de créditos bancarios, “algo que de momento no se ha observado en Alemania “, y añadió que la financiación inmobiliaria es sólida.

Pero varios medios alemanes aseguran que los precios seguirán subiendo durante el 2013 de forma clara. “El año 2012 tuvo la demanda inmobiliaria más alta del milenio hasta el momento, y contamos con que la tendencia siga este año”, asegura al rotativo alemán Michael Schick, portavoz de una federación de empresas inmobiliarias.

Tendencia especulativa

A pesar del mensaje de calma del Bundesbank, hace pocas semanas el Instituto DIW de Investigación Económica alertaba en un estudio de “tendencias especulativas” en el mercado inmobiliario. “Aparentemente son las expectativas de los compradores las que hacen escalar más los precios”, decían los autores del informe. Esto podría ser un síntoma de especulación en al menos algunos mercados regionales. Sólo en Berlín los precios habrían subido un 73% en este periodo, lo que corresponde a un 10% anual. Aunque en ciudades como Düsseldorf, una casa de alrededor de 165 metros cuadrados sobrepasa actualmente el millón de euros. A la hora de buscar causas, no sólo hay una.

Una de las que citan los expertos es “la política expansiva del BCE”. El representante de la junta directiva de la aseguradora Allianz, Maximilian Zimmer, alertaba en otoño de esta política, que inyectaba dinero barato al mercado. “Los bajos intereses llevan a la larga siempre a una pérdida del control sobre las inversiones, porque el dinero es demasiado barato”, dijo Zimmer al Süddeutsche Zeitung.

“De momento no hay ninguna burbuja , pero temo que pueda ocurrir”, añadió. También se apunta el valor refugio que constituye la vivienda en momentos de inseguridad financiera. La subida de costes en la vivienda alemana de compra habría sido, en parte, provocada por la acción de inversores españoles, franceses o italianos, que encontraron en los pisos especialmente berlineses un buen lugar para el capital que huía de la eurocrisis. Finalmente, algunos apuntan como factor una bajada de la construcción de pisos en Alemania , mientras que cada vez más gente se acumulaba en las zonas metropolitanas. Una cuestión que quedaría falseada por el periódico Bild, que, citando datos del Gobierno, aseguraba recientemente que se construyeron en 2012 en Alemania más pisos de los necesarios. Los números de las licencias de construcción del año pasado habrían subido un 7,4% sobre 2011, hasta llegar a las 245.000, mientras que la necesidad de nuevas viviendas era de 193.000.

Por partir de una situación de precios mucho más baja que en el resto de ciudades alemanas, el caso de Berlín es especial. Los alquileres en la capital subieron en 2012, según el informe de la sociedad inmobiliaria GSW, una media del 14%, cuando en 2011 ya habían subido un 8%. Los propietarios berlineses se frotan las manos cada vez que un inquilino abandona un piso, puesto que pueden aumentar el alquiler sin temor a no encontrar sustituto. La subida cuando hay cambio de ocupantes en un piso puede llegar al 30-40%, sin que la vivienda haya sufrido ningún cambio.

El candidato del SPD, Peer Steinbrück, ve en la subida de precios un argumento también para aprovechar en la campaña electoral. Propone limitar la subida de precios por ley, aunque los expertos discuten si esta idea relajaría el mercado inmobiliario.

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